Най-осезаемото охлаждане на имотния пазар у нас в момента се забелязва при т.нар. „флипъри“ – бързи инвеститори, които купуват жилища със спекулативна цел и търсят печалба в кратки срокове. Обикновено те придобиват апартаменти в ранен етап на строителство и ги продават около получаването на разрешение за ползване. По оценка на икономиста Борислав Гостев в определен момент тази група е достигала 15–20% от купувачите, но активността ѝ вече спада, тъй като инвеститорите са били свикнали на по-висока доходност, отколкото пазарът може да предложи към момента. Коментарът беше направен в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.
Подобен тип сделки са били характерни и за периода около присъединяването на България към Европейския съюз. През 2006–2007 г. масово се купуваха имоти „на зелено“ и се препродаваха само след месеци, като печалбата идваше от бързото покачване на цените и от отстъпките, които строителите даваха за ранно включване. Имало е и случаи на спекуланти, които са купили на върха на пазара през лятото и есента на 2008 г., но впоследствие не са успели да реализират продажба с печалба.
На този фон през първото тримесечие на 2026 г. общата активност на имотния пазар в страната намалява с 15% – от 45 144 сделки през първите три месеца на 2025 г. до 38 154 за същия период на 2026 г. Най-голям спад се отчита във Варна (21%) и Бургас (18%), в София намалението е 12%, а в Пловдив – 2%.
По думите на Гостев намаление има и при купувачите с по-ограничен бюджет. Там високите цени и изискването за по-голямо самоучастие затрудняват финализирането на сделки. Банковият сектор остава сравнително гъвкав, но от есента на 2024 г. БНБ въведе таван на съотношението дълг/доход, което не може да надвишава 50%.
Трети сегмент с отстъпваща активност са купувачите от IT сектора и колцентровете. След силното им влияние върху пазара през 2024 г., през 2025 г. се е наблюдавало охлаждане, а тенденцията продължава и през 2026 г. Според Гостев спадът при тези клиенти е между 10 и 20%, като сред причините са вече задоволени жилищни нужди на част от заетите в сектора и ефектът на изкуствения интелект върху наемането на млади специалисти.
Като допълнителен фактор Гостев посочи косвеното, но реално влияние на войната в Близкия изток – най-вече през психологическата несигурност, породена от постоянен поток негативни новини. Ситуацията напомняла реакциите след началото на войната в Украйна – първоначален шок, последван от постепенна адаптация. Ако поскъпването на енергоносителите се отрази чрез по-висока инфлация, това може да промени поведението на купувачите. Според икономиста е възможно част от хората със спестявания да насочат средства към покупка на имот, тъй като при висока инфлация интересът към недвижима собственост често се засилва. Данните показват и нарастване на депозитите на домакинствата – от 48 млрд. евро през февруари 2025 г. до 58 млрд. евро към края на февруари 2026 г.
Паралелно с това съобщенията за затваряне на предприятия в страната влияят върху нагласите на потенциалните купувачи – както емоционално, така и финансово. По думите на Гостев банките разполагат с информация за региони с влошена икономическа активност и съкращения. Той отбеляза и тенденция държавата да се превръща в най-големия работодател, като освен големи заводи, и все повече малки бизнеси прекратяват работа под различна форма. Сред посочените примери са планираното затваряне на завод на „МД Електроник“ във Враца, временното спиране на дейността на „Елхим-Искра“ в Пазарджик, както и предишни решения за закриване на производства на „СЕ Борднетце – България“, „БТБ България“ и „Леони България“ в различни градове.
При ипотечното кредитиране се наблюдава разминаване между броя и обема на новите заеми. Данните на Агенцията по вписванията показват, че вписаните ипотеки през първото тримесечие на 2026 г. са почти без промяна спрямо година по-рано (13 706 срещу 13 659), като в София има 3% спад. В същото време БНБ отчита за януари и февруари 2026 г. нови ипотеки за 991 млн. евро – ръст от 14% спрямо същите месеци на 2025 г. Според Гостев причината е увеличението на средния размер на жилищния кредит: сделките са по-малко като брой, но по-големи като стойност.
Тенденцията се вписва и в динамиката на цените. По данни на НСИ през 2025 г. жилищата в България са поскъпнали средно с 12,6% – при новото строителство ръстът е 9%, а на вторичния пазар 15%. В София увеличението е 12,7% средно, като при новите жилища е 11,3%, а при вторичния пазар – 14%.
Гостев коментира, че в столицата пазарът се връща към по-обичаен ритъм след много силната 2025 г. При сравнение на шестмесечни периоди не се виждал спад, като броят сделки през четвъртото тримесечие на 2025 г. и първото на 2026 г. е близо 105 000 – сходно на резултатите от четвъртото тримесечие на 2024 г. и първото на 2025 г. По думите му, в рамките на неговия холдинг не се отчита спад на сделките през първото тримесечие, а при кредитирането се наблюдава ръст.
